Alvará Responsável Automático (ARA)

Alvará Responsável Automático (ARA)

Desburocratização e agilização dos procedimentos relativos a edificações.
O ARA é destinado a estimular o desenvolvimento econômico e social do Município por meio da desburocratização e agilização dos procedimentos relativos a edificações, bem como a valorização do Responsável Técnico e do proprietário, que declaram o atendimento à legislação.
2. O ARA vale como projeto comum?
Sim. O ARA equivale para os efeitos legais ao Alvará de Construção, para edificações a construir e a Regularização de Construção, para imóveis já edificados.
3. O ARA será analisado como o Alvará de Construção comum?
Não. O ARA não será objeto de análise; será efetuada apenas a constatação da existência da documentação exigida pelo Decreto 16.985/16.
4. Sou obrigado a protocolar meu projeto por meio do ARA - Alvará Responsável Automático?
Não. O ARA é optativo. A opção é formalizada por meio de declaração específica, prevista no Anexo Único da Lei Complementar.
5. Que tipo de imóvel pode fazer uso do Alvará Responsável Automático?
- Residência unifamiliar, até o limite dos índices urbanísticos;
- Comércio e Serviços, até 500m² de área construída computável;
- Indústria até 750m².
6. O abrigo desmontável entra no cálculo de limite de área?
Sim. O abrigo desmontável é considerado no cálculo de limite de área estabelecido no ARA.
7. Imóvel em área de risco pode fazer uso do ARA?
Não. O imóvel situado em área de risco não pode fazer uso do ARA.
8. Imóvel em área de proteção ambiental, várzea ou Área de Preservação Permanente pode fazer uso do ARA?
Não. O imóvel nestas áreas não pode fazer uso do ARA.
9. Imóvel em loteamento irregular pode fazer uso do ARA?
Não. O imóvel deve estar em loteamento regular ou regularizado, liberado para construção, para fazer uso do ARA.
10. O imóvel que se encontra edificado pode fazer uso do ARA?
Sim, desde que a edificação esteja de acordo com a legislação municipal urbanística (Lei de Zoneamento) e edilícia (Código de Edificações).
11. Além de atender à legislação, há alguma outra condição para usar o ARA para imóvel já edificado?
Sim. O imóvel deve apresentar condições mínimas de segurança, habitabilidade e higiene.
.
12. Quais são os documentos necessários para protocolar o processo pelo ARA?
Os documentos são os listados no Decreto nº 16.985/16.
13. Tenho que apresentar os documentos necessários para o licenciamento do uso não comercial, serviços ou industrial?
Não. A documentação necessária ao licenciamento da atividade deverá ser apresentada à Secretaria de Desenvolvimento da Ciência e Tecnologia, por ocasião da solicitação da Inscrição Municipal e Certificado de Licenciamento Integrado.
14. Quando o projeto é considerado aprovado?
O projeto é considerado aprovado após o pagamento dos tributos.
15. Quando se tratar de regularização o ISSQN – Imposto Sobre Serviço de Qualquer Natureza deve ser pago?
Sim. Nos casos de regularização deve ser pago o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISSQN, porque o fato gerador deste tributo já ocorreu.
16. Quando o ARA se referir a terreno baldio tenho que pagar o ISSQN?
Não. O ISSQN só é devido para construção já edificada.
17. Qual a validade do projeto aprovado pelo ARA?
O projeto aprovado pelo ARA tem validade de 2 (dois) anos para o início da obra.
.
18. Posso solicitar a revalidação do ARA?
Sim. O ARA pode ser revalidado por igual período.
19. Até quando posso solicitar a revalidação do ARA?
A revalidação do ARA deve ser solicitada até 15 (quinze) dias antes do vencimento do projeto inicialmente aprovado.
20. Qual a condição para a revalidação do projeto aprovado pelo ARA?
O ARA poderá ser revalidado desde que não tenha sido iniciada a obra e o projeto atenda à legislação urbanística e edilícia vigente no momento da solicitação de revalidação.
21. O que é legislação urbanística e edilícia?
Legislação urbanística é a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e Legislação edilícia é o Código de Edificações.
.
22. Como uma obra é caracterizada como iniciada?
A obra caracteriza-se como iniciada quando tem suas fundações concluídas.
23. O projeto aprovado pelo ARA pode ser analisado em que condições?
A Prefeitura pode proceder à análise do projeto, bem como realizar diligências para fiscalização a qualquer momento.
24. Caso o projeto ou imóvel seja objeto de verificação o que pode ocorrer?
Quando o projeto ou imóvel estiver de acordo com a legislação será dada continuidade aos trâmites normais do processo. Caso haja alguma desconformidade, caracterizada como erro material, o proprietário e o responsável técnico serão notificados a providenciar a regularização do projeto ou imóvel.
25. O que é erro material?
O erro material configura equívoco, que não comprometa o ARA aprovado, tais como na descrição do título do projeto, inscrição imobiliária, dados do proprietário, localização do imóvel, dados do loteamento etc.
.
26. O que não é erro material, portanto sujeito às penalidades previstas na legislação?
Tudo aquilo que resulte em evasão fiscal, ou seja, pagamento de tributos em valor menor do que o previsto na legislação em função da distribuição e descrição do quadro de áreas do projeto e indicação de uso desconforme, portanto impedido de aprovação naquele local.
27. Qual o prazo médio para aprovação de um ARA?
O ARA tem como prazo médio de aprovação, cinco dias.
28. O ARA pode contemplar regularização e ampliação no mesmo processo?
Sim. Desde que atendidas as exigências legais, o ARA pode contemplar regularização e ampliação também.
29. É possível aprovar pelo ARA reformas e transformações de uso?
Sim. Desde que atendidas as exigências legais, o ARA pode contemplar reforma e transformação de uso também.
.
30. Qual atividade deve ser indicada na Anotação de Responsabilidade Técnica – ART- ou Registro de Responsabilidade Técnica?
As atividades a serem indicadas serão aquelas correspondentes ao assunto do processo ou seja, construção, reforma, transformação etc., com a indicação da respectiva autoria de projeto e execução e direção técnica, de acordo com a característica do projeto do ARA.
31. No ARA, como a aprovação é automática, após esta aprovação pela Secretaria de Obras já é permitida a retirada do projeto?
Não. A retirada do projeto será possível após o pagamento dos tributos devidos.
32. Qual a vantagem de aprovação o projeto pelo ARA?
A aprovação pelo ARA tem como característica principal a celeridade, ou seja, a velocidade da aprovação, em função do termo de reponsabilidade assumido pelo proprietário do imóvel e pelo Responsável Técnico do projeto.
33. Tenho débitos de IPTU, mesmo assim posso fazer uso do ARA?
Sim. A aprovação do ARA não está impedida pela existência de débitos municipais, contudo é preciso ressaltar que, se o imóvel possuir débitos e necessitar da conclusão de um processo de desdobro, este desdobro só é efetivado após a quitação dos débitos municipais.
.
34. O projeto do ARA é diferente dos demais?
O ARA possui um modelo de projeto específico, disponível no site da Prefeitura para consulta, assim como no texto do Decreto nº 16.985/16, que regulamenta a documentação para a abertura do processo.
35. Como vou saber se o meu projeto está correto e portanto, não serei punido ao apresenta-lo para aprovação pelo ARA?
O projeto estará correto quando estiver atendendo a legislação, portanto não haverá punição.
36. Caso eu venha a executar uma alteração no meu projeto ou na minha obra, como devo proceder?
Toda alteração do projeto ou de execução da obra deve ser submetida à aprovação, podendo inclusive, fazer uso do ARA novamente, desde que atenda à legislação.
37. O que acontece com o meu projeto após a aprovação?
Depois de receber o carimbo de aprovação, o ARA é cadastrado nos sistemas da Prefeitura Municipal de São José dos Campos e no sistema da Receita Federal, em seguida enviado à Secretaria da Fazenda Municipal para cálculo dos respectivo tributos (ver perguntas 13 e 14).
.
38. É necessária a elaboração de laudo em todos os processos ARA?
Não. A elaboração de laudo só é necessária para os processos que contemplarem regularização de construção.
.
39. Quando posso retirar o cartão de numeração para solicitar a ligação de água e luz, junto às concessionárias?
O cartão de numeração será retirado juntamente com o projeto, após o pagamento dos tributos.
40. Caso o meu uso seja não residencial, o ARA já garante o exercício desta atividade não residencial?
Não. Para o exercício da atividade deverá ser concluído o processo de Habite-se do imóvel e posteriormente concluída a solicitação da Inscrição Municipal e Certificado Integrado de Licenciamento da atividade.
41. Quando posso solicitar o Habite-se do projeto aprovado pelo ARA?
A solicitação de Habite-se segue a mesma rotina de um Alvará de Construção comum, ou seja, após a conclusão da edificação.
42. Depois de aprovado, qual função tem o ARA?
O proprietário do imóvel deve manter o ARA na obra, pois ele é a comprovação de que a construção possui um Alvará de Construção aprovado e válido para aquela edificação.
.
43. Após a conclusão da construção, qual função tem o ARA?
Após a conclusão da construção o ARA será utilizado para a solicitação do Habite-se do imóvel.
44. Caso após a aprovação do ARA para um uso determinado, o imóvel tenha a destinação para outro uso, como devo proceder?
Na ocorrência de alteração do uso, deverá ser feita nova aprovação do projeto, podendo fazer uso do ARA novamente, para o uso pretendido, desde que atendida à legislação.
45. É possível instalar qualquer tipo de uso, em qualquer lugar da cidade?
Não. Os usos permitidos em cada região da cidade, são aqueles descritos na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, também conhecida como Lei de Zoneamento.
.
46. Já possuo uma atividade não residencial instalada em um imóvel, posso utilizar o ARA?
Sim, desde que a edificação e o uso atendam ao estabelecido na legislação, a edificação e atividade poderão ser regularizadas.
.
47. Como saber se a edificação e uso atendem à legislação?
Podem ser efetuadas consultas à Secretaria de Planejamento Urbano e à Secretaria de Obras, afim de determinar se a edificação e o uso atendem à legislação.
48. Depois de aprovado o ARA, posso desistir ou solicitar o cancelamento?
Caso o ARA tenha sido utilizado para um terreno baldio sim, o proprietário pode solicitar o cancelamento do mesmo, contudo se o ARA foi utilizado para aprovar a regularização de uma edificação não, pois a edificação encontra-se já no imóvel portanto, não pode permanecer sem projeto aprovado.
49. Caso eu venha a ser autuado, posso efetuar o parcelamento do valor a ser pago?
O parcelamento deverá ser solicitado junto à Secretaria da Fazenda.
50. Se for autuado e efetuado o pagamento da multa, a construção se torna regularizada?
Não. O pagamento da autuação não elimina a necessidade de regularização do projeto ou da edificação.
51. Caso meu imóvel tenha sido anteriormente aprovado como multifamiliar horizontal ou vertical, ou seja, em regime de condomínio, posso agora utilizar o ARA para aprovação de ampliação em uma unidade isolada?
Não. O ARA para o uso residencial, está restrito ao unifamiliar, não contemplado a figura do condomínio, ou conjunto multifamiliar, seja ele horizontal ou vertical.
52. Como devo proceder, como responsável técnico, caso o proprietário do imóvel não esteja obedecendo ao projeto aprovado?
O responsável técnico deve efetuar a solicitação de retirada de responsabilidade técnica, por meio de processo específico. Após o deferimento da retirada de responsabilidade técnica o proprietário será notificado a proceder a regularização do projeto ou da obra.
53. Como devo proceder se meu imóvel estiver localizado em área onde há a exigibilidade de aprovação junto ao Serviço Regional de Proteção ao Voo - SRPV-SP, nos termos da Portaria 957/GC3 do Departamento de Controle do Espaço Aéreo - DECEA?
Deverá ser efetuada a aprovação do projeto junto ao SRPV-SP antes do protocolo do processo na Prefeitura Municipal de São José dos Campos.
54. Posso utilizar o ARA para aprovação de uma residência por meio do programa de plantas populares?
Não. O programa de plantas populares é regulamentado por legislação específica, não sendo contemplado pelo ARA.
55. O desdobro "ex officio" permite o registro no Cartório de Registros e Imóveis?
Sim. Após o desdobro "ex officio", deverá ser requerida a respectiva certidão de desdobro a ser encaminhada ao Cartório de Registros e Imóveis.
56. Como faço para definir a classificação de uso do meu imóvel?
A definição da classificação de uso está prevista na Lei Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei de Zoneamento). Poderão ser efetuadas consultas à Secretaria de Planejamento Urbano para definição desta classificação.
57. Tenho um imóvel objeto de desdobro, desmembramento ou anexação que ainda não tem a inscrição imobiliária definida, como devo indicar esta inscrição?
O campo da inscrição imobiliária no projeto, deverá ficar em branco, indicando-se apenas a quadra e o(s) lote(s) ou gleba(s).
58. Caso o imóvel tenha sido objeto de desdobro ou desmembramento, devo indicar o lote remanescente?
Sim. Em todos os casos de lote desdobrado ou desmembrado, deve ser feita a indicação do lote remanescente.
59. Como devo indicar no projeto e construir a calçada do imóvel?
A indicação em projeto e a construção da calçada, deve seguir o previsto na legislação, ou seja Lei Complementar 8077/10.
60. Como devo proceder se no local inicialmente projetado para acesso de veículos houver defronte uma árvore ou mesmo boca de lobo na calçada?
Deverá ser solicitada previamente a autorização para remoção deste obstáculos, caso se enquadre no previsto na legislação. Não havendo possibilidade de remoção destes obstáculos o projeto deverá ser reavaliado afim de não comprometer o acesso de veículos.
61. Como faço para localizar as áreas com Habite-se, construída tributada a mais de dez anos e construída tributada anteriormente à 1970?
Os dados referentes a existência de Habite-se e área construída tributada anteriormente à 1970 podem ser consultados na Secretaria da Fazenda, junto à Divisão de Cadastro Imobiliário. Já a área construída tributada a mais de dez anos pode ser consultada na página da Prefeitura na internet.
62. Posso utilizar um modelo de laudo próprio para os casos de regularização de construção?
Sim. Desde que o laudo tenha sido vistado pela Associação dos Engenheiros e Arquitetos – AEA.
63. É possível protocolar o ARA sem os documentos previstos no artigo 4º do Decreto 16.985/16, nos casos em que são exigidos, apresentando apenas o protocolo destes documentos?
Não. A ausência dos documentos exigidos acarreta no indeferimento do processo.
64. Fui notificado por erro material a proceder a correção do projeto, posso utilizar o ARA novamente?
Sim. O ARA poderá ser utilizado quantas vezes necessário.
65. Tenho uma área existente de 300m², posso utilizar o ARA para ampliar mais 300m²?
Não. O limite de área total está definido na Lei Complementar 582/16. Ver pergunta número 5.
66. Existe alguma tolerância de área para aprovar pelo ARA?
Não há tolerância de área, devendo o projeto atender os limites definidos na Lei Complementar 582/16.
67. Tenho um Alvará ou uma Regularização já protocolada, posso solicitar o cancelamento e protocolar um novo processo pelo ARA?
Sim. Deverá ser formalizado o pedido de cancelamento do processo em análise e posteriormente protocolado um novo processo pelo ARA.
68. Posso utilizar um processo já protocolado e transformá-lo em ARA?
Não. Deverá ser feito o pedido de cancelamento do processo em análise e posteriormente protocolado um novo processo pelo ARA.
69. Sou Técnico em Edificações, posso regularizar um imóvel por meio do ARA?
Sim. Desde que seja apresentado o Laudo de habitabilidade assinado por um Responsável Técnico habilitado.
70. Adquiri um lote inteiro em sociedade com outra pessoa, porém construí apenas em meio lote, posso usar o ARA para aprovar o projeto?
Sim. Desde que a edificação atenda à legislação.
71. Sou herdeiro de um imóvel, que não sofreu processo de inventário, posso aprovar o projeto da edificação pelo ARA?
Sim. Desde que comprovada a posse do imóvel.
72. Como devo proceder se o terreno apresentar variação de dimensões?
Caso a variação de dimensões seja de até cinco por cento, deverá ser indicada a situação "real" e a situação da "escritura". Caso a variação seja superior a cinco por cento, deverá ser efetuada a retificação da matrícula junto ao Cartório de Registros e Imóveis, antes do protocolo do processo pelo ARA.
.
73. Devo declarar no projeto e na Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica o atendimento à Portaria 957/GC3 do Departamento de Controle do Espaço Aéreo – DECEA?
Sim. Deverá ser declarado tanto no projeto quanto na ART ou RRT.
74. Devo declarar no projeto e na Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica o atendimento à legislação de acessibilidade?
Sim. Nos casos que couber, deverá ser declarado o atendimento no projeto e na ART ou RRT o atendimento à legislação de acessibilidade.
.
75. Há alguma taxa a mais a ser paga, por aprovar o projeto pelo ARA?
Não. São cobrados os tributos previstos na legislação para o Alvará de Construção ou Regularização de Construção.
76. Meu terreno invade área pública, posso utilizar o ARA para aprovar meu projeto?
Não. Deverá ser retirada toda e qualquer invasão de área pública antes de protocolar o processo pelo ARA.
77. Posso aprovar processo de Pequena Reforma pelo ARA?
Não. O ARA se destina a Alvará de Construção ou Regularização de Construção.
78. Há uma forma automática de aprovação de Pequena Reforma?
Sim. Para o uso residencial, seja ele casa ou apartamento, é dispensado qualquer procedimento administrativo e apresentação de planta interna, desde que assistida por profissional habilitado.
79. Caso a reforma envolva execução de obra em área externa da residência ou apartamento, posso adotar este procedimento automático também?
Não. Havendo execução de obra na área externa da residência ou apartamento, deverá ser protocolado o processo de Pequena Reforma.
80. Para os demais usos há a dispensa deste procedimento administrativo também?
Não. Os usos não residenciais devem protocolar o respectivo processo de Pequena Reforma para execução de reformas no imóvel.
81. Aprovei meu projeto pelo ARA e executei obra em desacordo com a legislação, posso fazer uso da Lei de Legalização (Lei de Anistia de Construção)?
Não. O imóvel que fizer uso do ARA não poderá fazer uso de Lei de Legalização.